Vestiging van een vruchtgebruik, erfpacht of opstal: btw-aspecten - E-SEMINARIE

Dit seminarie maakt deel uit van het drieluik: 

Inschrijven op het drieluik kan tegen 400 euro.

Het gebruik van zakelijke rechten is de laatste jaren zonder twijfel in opmars. In deze 3-delige reeks werden reeds de burgerlijke aspecten en de aspecten van het wetboek van inkomstenbelasting behandeld. Tijdens dit seminarie wordt er dieper ingegaan op de btw-aspecten van zakelijke rechten.  

In principe is de vestiging, de overdracht of wederoverdracht van een recht van opstal/erfpacht ingevolge artikel 44, §3, 1° W.Btw vrijgesteld van btw. Uitzondering hierop zijn de nieuwe gebouwen. 

Stel een eigenaar van een bouwgrond bouwt een appartement met als doel het te kunnen verhuren aan een btw-plichtige persoon. Ingevolge artikel 44, §3, 2° W.Btw mag er geen btw aangerekend worden op de huurprijs, met als gevolg dat de eigenaar de btw van de oprichting van het appartementsgebouw niet kan terugvorderen van de Staat. 

Een mogelijke oplossing voor de eigenaar zou kunnen zijn, het stuk grond eerst verkopen aan de huurder zodat de huurder er vervolgens een gebouw kan optrekken. Nadeel hiervan is het verlies van de eigendomsrechten. Een oplossing in dergelijk geval is het recht van opstal, waardoor de eigendomsrechten blijven behouden en waarbij de opstalhouder een onroerend goed kan optrekken onder aftrek van de btw. Meestal wordt het recht van opstal dan bedongen op 15 jaar omdat deze dan gelijk is aan de herzieningstermijn. Na deze periode wordt de eigenaar van de grond ook eigenaar van het pand. Artikel 10, §1, 4° KB nr. 3 bepaalt dat de btw moet worden herzien op het moment dat het bedrijfsmiddel ophoudt in de onderneming te bestaan.

  • Hoe moet dit begrepen worden?
  • Houdt een bedrijfsmiddel op in de onderneming te bestaan wanneer men de eigendom ervan verliest, of houdt het slechts op in de onderneming te bestaan wanneer het dit bedrijf effectief verlaten heeft?
  • Moet er überhaupt een herziening gebeuren wetende dat niet het bedrijfsmiddel, maar de rechten erop worden overgedragen?
  • Kunnen dergelijke constructies aanzien worden als fiscaal misbruik?
  • Welk tarief is van toepassing, 6% of 21%?
  • Heeft het recht van opstal nog toekomst?
  • Mag een recht van opstal achteraf worden bevestigd?
  • Volgt het recht van erfpacht dezelfde btw-regels als het recht van opstal?
  • Moet er btw betaald worden bij het verlijden van de aankoopakte?
  • Moet er btw aangerekend worden op het canon? 

Stel u koopt of bouwt een onroerend goed en verkoopt het vruchtgebruik aan uw vennootschap. Inzake vruchtgebruikconstructies is het belangrijk om na te gaan of het gebouw kan worden beschouwd als ‘nieuw gebouw’. Oude gebouwen vallen immers onder de toepassing van het registratierecht. Zowel de blote eigendom als het vruchtgebruik op ‘nieuwe gebouwen’ worden belast met btw. Btw technisch wordt het onroerend goed aanzien als bedrijfsmiddel in hoofde van de vruchtgebruiker, wat betekent dat de btw op de blote eigendom niet recupereerbaar is bij de naakte eigenaar.

  • Geeft de vervreemding van een blote eigendom aanleiding tot een herziening?
  • Wat bij overdracht van een vruchtgebruik?
  • Wanneer kan men spreken van een nieuw gebouw?
  • Wat met oude gerenoveerde woningen?
  • Kan de volledige btw bij aankoop of oprichting worden gerecupereerd?
  • Welke categorieën van personen kunnen een nieuw gebouw overdragen met toepassing van btw?

Wat bij verlenging van de duurtijd van het recht van vruchtgebruik, opstal en erfpacht?

  • In welke gevallen moet er wel/geen herziening plaatsvinden?
  • Biedt verlenging binnen de herzieningstermijn van 15 jaar een oplossing om te ontsnappen aan de herziening en zodoende de teruggave van de btw te vermijden?
  • Is er btw verschuldigd bij de vernieuwing van een vruchtgebruik? 

Aandacht wordt eveneens besteed aan de recente circulaire 2021/C/18 betreffende het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen in het hele Belgische grondgebied en de levering ervan. Een van de voorwaarden om van het verlaagd tarief te genieten is dat de heropgebouwde woning de enige woning moet zijn van de bouwheer of de koper. Wat als men de naakte eigendom van een woning bezit? Kan een gesplitste verkoop onder het verlaagd btw-tarief vallen?
 

Bestuurder VAT-Consult.be, gastdocent FHS, Redactielid Fiscale Actualiteit
Prijs:
€ 135

Het seminarie duurt 2 uur

Inschrijven op het drieluik (21/156) kan tegen 400 euro.

Iedere deelnemer ontvangt na het beantwoorden van de aanwezigheidsvragen en de afsluitende toets, zowel bij een real time- als een on-demand-seminarie, een attest erkend door de volgende instituten:

  • het ITAA (categorie A);
  • het I.B.R.;
  • het BIV;
  • de Vlaamse Balies;
  • de Nationale Kamer van Notarissen. 
di 9/11/2021 | 10:00 - 12:00

Real time

Een realtimeseminarie wordt op een vooraf bepaalde dag en op een vaststaand tijdstip gegeven. Je kan rechtstreeks en interactief deelnemen. 

wo 10/11/2021 | Heel de dag

On demand

Een on-demand-seminarie is een opname van een seminarie. De deelnemer kan deze opname bekijken op een door hem/haar zelfgekozen tijdstip. 

OG